珠海西区房产网:珠海的双限令出来还不到10天，中山楼市调控再起波澜。中山市昨天出台楼市“限价令”，将商品房售价限制在5800元/平方米之下，但该政策只执行到2011年12月31日。51天的“限价令”被指是中山市打出的“擦边球”，目的就是为了在不限购的情况下完成年度房价控制目标，而这一举措或引发其他三线城市集体效仿。
珠海、中山这两个难兄难弟再次走到了同一条路上来。
中山的限价或许会让许多人都感到意外，因为在珠海人的印象中，中山的楼价一直都不高，坦洲作为珠海房价最高的区域，到目前都还不及珠海的一半。为何中山会限呢？我认为有这么三个原因，中山是应该与珠海同限的。
首先，中山的房价基数太低、底子薄，随便涨一点在数据比例上都很明显。但是，年初中山制定的房价控制目标是“涨幅要低于全市年度生产总值（G D P）增幅”。据中山媒体报道，这一年来中山的房价大部分都是在这个警戒线之上，只是因为有珠海这位难兄超万元的房价在前面做幌子，所以中山才能够得以安身。
其次，与中山为邻的广州、深圳、佛山、珠海都已经先后沦陷，中国素有“跟风”的爱好，中山岂有不沦陷之理？现在，限购、限价已经在中山东、南、北三面形成坚硬的壁垒，因此中山再不沦“限”，那就不能入流了！
当然，还有人说“限购之神”张学友马上就要到中山开演唱会了，那么中山楼市不限都不行了。此前，张学友到广州开罢演唱会，广州成功被限；后来去了一趟佛山，于是佛山成功被限；接着来了一趟珠海，珠海顺利被限，屡试不爽的张学友12月就要到中山了，因此中山限价也完全配合了歌神的步伐。
楼价已超调控目标数百元
中山市政府办发文要求，自发文之日起至2011年12月31日止，中山全市新建商品住房交易按以下要求执行：单套商品住房合同销售价格超过5800元/㎡的（按建筑面积计算，下同），市国土资源局暂缓在中山市商品房销售合同网上登记备案系统受理网上签约手续；单套商品住房合同销售价格超过5800元/㎡，未向市国土资源局提交登记备案资料的，市国土资源局暂缓办理登记备案手续。
这份文件称，出台该政策是为“确保实现我市2011年度新建商品住房价格控制目标，促进我市房地产市场平稳健康发展。”中山今年拟订的房价调控目标是：2011年度新建住房价格涨幅要低于全市年度生产总值增幅。去年中山一手住宅全年均价为5273元/㎡，今年前三季度中山G D P增幅为13.6%，如果全年维持这个增幅，今年中山的一手住宅均价应该维持在5990元/㎡才算达标。而如果按照中山今年初预测的11%的G D P增幅，那中山的房价调控目标则为5853元/㎡.
据中山市国土局公布的数据，今年1-9月全市一手住宅均价6072元/㎡，除二月份和三月份均价分别为5971元/㎡和5812元/㎡外，其余月份均在6000元以上，9月份更是达到历史最高的6336元/㎡.
城区仅9在售楼盘达标
昨日下午，记者通过房地产网站筛选发现，中山所有在售楼盘中，价格区间在0-5800元/㎡的有72个，在5800元/㎡以上的有63个。不过中心城区在售的楼盘价格区间在5800元/㎡以上的有37个，而价格区间在0-5800元/㎡仅有9个楼盘。
记者了解到，近期中山房地产市场成交已经明显下降，日均网签量基本在100左右。城区某高端楼盘相关负责人甚至表示，上个月该楼盘只售出一套房子。不过值得注意的是，有开发商似乎已提前有所动作，11月9日有开发商开始抢着将已成交的大户型进行网签，当日网签133套，是近一周来的最高值。
据了解，广东省此前分别有增城、从化、韶关、珠海四个地方实施了限价令。不过，增城、从化和韶关限价令都是限涨幅，珠海11月1日颁布的限价令则是第一次限到具体的价格（不得超过11285元/㎡），此次中山除了限制具体价格，还提出了限价52天的时间限制。
成交大幅下滑已成定局
“开发商已经炸开锅了，简直是腰斩行动。”昨天下午，中山城区一楼盘的营销总监表示，市场要么急速下滑，要么“烂市”，明年5月份能恢复到目前的状况，就已经可以偷着笑了。因为，年内2个月没指望了，紧接着就是春节，也没多大希望。
中山房地产发展中心高级总监认为，最大的打击是大户型和别墅，不可能降到5800元/㎡.业内人士认为，城区6字头以下的楼盘已很少了，全面降价到5800元/㎡不可能，11、12月成交大幅下滑已成定局。“前9月房价上涨太多，挖的坑太大，仅靠51天的限价是填不上的。”一位业内人士认为，即使限价，中山今年也难以达到调控目标。
开发商对策
城区多个楼盘欲封盘
昨日下午，在中山“限购令”下发以后，记者走访了城区的几个楼盘。兴文路上某楼盘的售楼中心仅有两名销售人员，无人看楼。销售小姐介绍他们三房户型均价9000多元。
“今天上午不是发布限价令，不能超过5800元/㎡了吗？”面对记者的询问，销售小姐表示，这个盘最便宜也要8000多，再怎么降也降不到5800元/㎡的。“老板也还没告诉我们怎么做。”她说，他们现在也不敢卖楼。
“豪宅5800元/㎡，怎么卖？地价那么高。”某楼盘营销负责人说。
中山市南兴房地产副总经理章文建说，城区多个楼盘的营销人士和他交流，均表示没有办法销售，计划休息了。记者从多个楼盘获悉，他们均有封盘之意。一楼盘的营销总监说，对一些已经网上签约但还没有备案的成交，可能会拿出一小部分优惠，希望他们能等到限价结束后再合同备案。
章文建表示，为了出货，有些楼盘计划采取先付钱、限价结束后再进行网上签约与合同备案的操作手法，毕竟限价只有51天的时间。
低价盘借“限价令”促销
随后，记者来到广珠公路上的一家均价为六七千的楼盘，看房者还算不少。“我们现在推的正价单位是7500元/㎡左右，不过今天有10套一口价单位，均价是在5500元/㎡的，不受限价令影响。”销售小姐表示，“限价之后城区在哪里都买不到房子啦，就我们这里性价比够高，一口价单位还是可以买。”
“那你们7500元/㎡的正价单位就不卖了吗？”面对记者的询问，销售小姐表示也还是可以买的，“这些我们内部还是有办法处理的，具体怎么操作还不好说，而且一次性付款的话总价还可以再便宜三到四万元。”
暂缓网签备案并没说不能卖
大地物业高级策划经理冯瑞卿说，限价5800元/平方米只是说超过5800元/平方米的暂缓网上签约、暂缓登记备案，并没有说不能卖。她透露：“去容桂踩盘，说是中山过来的，不能贷款。他们竟说，你可以先交钱，1年后再备案，刚好补缴社保。”这也是应对限价的一种变通之法，而且限价只有51天，更有变通的可能性。
耐人寻味的51天
据市场数据统计，今年1至9月，中山市商品住宅均价为6886元/平方米，明显超过调控目标。链家地产首席分析师张月表示，由于珠海刚刚在10天前出台“双限令”，使部分购买需求向“价格洼地”中山市转移，中山的房价调控压力骤增，其5800元/平方米的限价标准与调控目标吻合。
相对限购而言，限价是楼市调控相对温和的手段，既能确保地方政府完成年内房价调控目标，又能保证“土地财政”不致断流。广东社科院研究员彭澎在接受媒体采访时表示，中山用限价代替限购是在打“擦边球”，可以保护楼市成交量，接下来在珠三角地区，江门、清远、惠州、肇庆和湛江等都有可能实行限价政策。
从国家统计局的数据看，经历近8个月的严厉调控之后，一线城市房价基本已经停涨，二线城市房价涨幅也开始回落，只有三线城市依然量价齐升。北京中原地产三级市场研究总监张大伟表示，中山限价政策出台之后，其他三线城市继续跟进限价或限购政策以达成年初调控目标的可能性非常大。
■财经晨谭
利益博弈赤裸裸
限购还是限价？这已经不是一个调控手段的问题，而是一个“生与死”的选择。
对于地方政府而言，限购将极大地打击投资需求，如果长期执行下去，势必会影响到本地的财政收入，进而影响在“以‘GDP’论英雄”模式下地方官员的前途。而限价虽然效果来得更快，但潜藏在背后的事实是，当新的一年到来，被限的房价仍将重新与“GDP”增速看齐，重新演绎一场地方政府与开发商双赢的好戏。
只有51天的限价，背后的目的昭然若揭，当2012年1月1日新一轮太阳升起之时，中山房价仍可以按照超过10%的速度飙升。
依照这样的逻辑，只要是“房价上涨不超过‘GDP’增速”这个似是而非的逻辑没有被明确否定，那么这样的政策就会年复一年地执行下去。在赤裸裸的利益博弈面前，我们不得不叹服“中山”们对“限”字理解之精深。
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